Výhodná investice do nemovitosti? Byt v Karviné nebo u moře

Češi investice do nemovitostí milují. Jsou zarytými fanoušky cihel, které touží vlastnit. I díky tomu se v průběhu let český realitní trh zejména ve velkých městech vyčerpává. Investicím do cihel ale není nutně konec. Jak říká generální ředitel společnosti NEXT Reality Robert Hanzl, možnosti čekají jinde: v menších městech v tuzemsku, anebo dál – na břehu moří.

Investice do nemovitostí je velké téma. Jaký k nim mají Češi vztah?

Češi obecně mají rádi investování do nemovitostí. Konzervativní český investor, tedy běžný občan, má rád cihly, protože je to něco hmatatelného, a chce je vlastnit. Je to i pozůstatek minulých dob, v nichž nám bylo vlastnictví odpíráno. To se samozřejmě promítá do investorského segmentu. Mezi běžnými investory představují nemovitosti absolutně dominantní prim.

Jak si nemovitosti stojí v porovnání s jinými komoditami?

Jejich velkou výhodou je, že z dlouhodobého hlediska vykazují stabilní růst, každoročně o 8 až 10 procent. Jiné komodity se zhodnocují taky, ale mají výkyvy. Například dluhopisy nerostou stejně stabilně každý rok. Zlato sice teď vyskočilo, ale už vyžaduje, aby se investor o aktuální situaci zajímal a také byl ochotný podstoupit určité riziko. Stejně tak fondy, akcie a tak dále. Navíc u nemovitostí je dobrá likvidita. To znamená, že investor nemovitost koupí, může počítat s tím, že cena v čase poroste zmíněným tempem. Pokud jde o nemovitost určenou k pronájmu, je zde další zhodnocení ve výnosech z nájmu, a zároveň v okamžiku, kdy chce získat vložené finanční prostředky zpět a prodat, nebude na dobře fungujícím trhu čekat dlouho. To ho také zajímá.

 Pro jaký typ investorů je tahle cesta ideální?

Za prvé je to běžný, standardní, konzervativní investor, který má jednorázově finanční prostředky. Lidé si našetří, něco prodají, určitý obnos vydělají nebo třeba zdědí… V takových případech dnes nemovitost hraje prim. Druhá skupina jsou investoři, kteří se investicemi živí, mají k dispozici větší finanční obnosy a nakupují nemovitosti za účelem jejich pronajímání. Do této oblasti se dnes vrhají velcí investoři, například fondy, které nakupují celé developerské projekty za účelem následného pronájmu. A i sami developeři už nestaví nemovitosti pouze k prodeji, ale část portfolia si nechají ve svém holdingu a následně se zabývají jeho pronájmem. Je třeba dodat, v České republice je nemovitostí obecně málo a stále je tu velká propast mezi nabídkou a poptávkou. O nákup je standardně velký zájem, zejména bytů ve velkých městech, a je zároveň velký zájem o nájemní bydlení, kterého je rovněž nedostatek. To jsou hlavní impulzy nejen pro růst cen, ale i pro zájem investorů.

Laikovi se může stát, že dobrá investice a rychlé zhodnocení se omezuje na velká města: Prahu, Brno, případně krajská města. Je to tak, nebo výhodné možnosti čekají i jinde?

Paradoxně Praha dnes nabízí nejnižší výnos, co se týče poměru kupní ceny, následného nájmu a zhodnocení finančních prostředků. Ale bez ohledu na to, pokud někdo takové finanční prostředky má, míří do Prahy, protože má jistotu, že v Praze ceny nemovitostí porostou vždycky. Nicméně, ti bystřejší, kteří už se trochu zajímají o data, zjišťují, že je výhodné diverzifikovat portfolio a koupit investiční byty v malých městech, jako je například Karviná, Sokolov nebo Ostrov u Karlových Varů. Tam jsme nyní rozprodávali developerský projekt a řada investorů v něm nakoupila byty, které následně dala do pronájmu a zajistila si tak velmi solidní výnos. Důvodem je, že ve městech tohoto typu, spíš okresního ražení, se významně nestaví a panuje velký deficit na trhu nájemního bydlení. Ve městech, jako jsou Karviná, Šumperk, Ústí nad Labem, nevznikají nové byty, developer sem nepůjde stavět, protože při nové výstavbě není schopen dostat se v dané lokalitě na akceptovatelnou tržní cenu. Takže se zde stále vyčerpává bytový fond vybudovaný v minulosti. Tyto byty navíc nejsou drahé a pokud je investoři nakoupí, v kontextu výnosu z nájmu je zhodnocení velice dobré. Praktický příklad: Máme investora, který koupil 50 bytů v Chomutově, při ceně přibližně milion korun za byt. Takový byt následně pronajme za 10 tisíc korun měsíčně. Porovnáte-li to s Prahou, pokud zde vůbec koupíte byt za 5 milionů, nikdy ho nepronajmete za 50 tisíc měsíčně. Na tom je vidět jasný nepoměr, a proto znalí investoři nakupují v celé republice.

Rekreační nemovitosti – v covidu tenhle segment vyskočil velmi vysoko? Jak si stojí nyní?

V covidu byl samozřejmě o rekreační nemovitosti, které umožňovaly celoroční užívání, obrovský zájem. Také se v letech 2020 a 2021 spousta projektů rozestavěla. Obecně ceny rekreačních nemovitostí vyskočily nahoru, některé chaty, které stály milion korun, se najednou prodávaly za tři miliony, což je velký nepoměr např. v porovnání s byty určenými k bydlení. Tento trend posléze polevil, zájem o tyto nemovitosti ochabl, v roce 2022 a 2023 ceny poklesly a už dál nerostou. Ne že by se u tohoto segmentu dalo mluvit vysloveně o krizi, ale poptávka je snížená, a to i v důsledku toho, že se lidé začínají poohlížet v zahraničí, které se stává velmi dostupným. Dříve byly tyto investice vnímány s nedůvěrou – nevěděli jsme, co o toho čekat, kde a zda vůbec můžeme nakupovat… Dnes si Češi místo apartmánu na Šumavě nebo v Krkonoších mohou na zimu koupit byt ve Španělsku, v Chorvatsku, v Dubaji, kdekoliv.

Láká Čechy spíše teplo, nebo zima? Jak taková typická investice vypadá?

Nejčastěji nakupují v teple. Pro typického investora v zahraničí musí být splněny určité základní podmínky. První je, že tam musí být teplo a moře, dále je podmínkou dobrá dostupnost, tedy  ideálně přímé letecké spojení z České republiky, a za další tam musí být příznivé podmínky k nákupu nemovitostí. A to dnes jednoznačně nabízí dvě destinace, kde Češi nejvíc nakupují: První je Španělsko, oblasti jako Valencie, Alicante, níže Malaga, Marbella, celé pobřeží směrem k Gibraltaru a mnoho Čechů rovněž nakoupilo na Kanárských ostrovech. Nicméně ukazuje se, že Španělsko se nám už trochu omrzelo a otvírá se další destinace, kterou jsou Spojené Arabské Emiráty a Dubaj, kde se aktuálně hodně staví. Tam to splňuje všechny podmínky, o kterých jsem mluvil. Dostupnost – tři letecké společnosti tam létají z Prahy přímo, počasí – přes zimu je tu nádherně, a hlavně – příznivé ceny nemovitostí. Pokud na to nahlédnete z investičního hlediska, investor, který má standardní budget na úrovni třeba 6 milionů korun, v Praze za něj pořádně nic nekoupí. V Dubaji bez problémů pořídí 1+kk a může očekávat velice solidní zhodnocení. Za poslední rok zde bylo na úrovni 20 %, protože nemovitosti v této destinaci v aktuálně letí nahoru. Ale ještě zajímavější je velice solidní výnos z nájmu. Když opět použiji srovnání s Prahou, pokud bych tam za 6 milionů něco náhodou koupil, můžu očekávat nájem na úrovni 18 až 20 tisíc korun. Spíš 18, u staršího bytu. V Dubaji je to dvakrát tolik, takže výnos z nájmu bude na úrovni 40 až 50 tisíc korun – pro investory zajímavé lákadlo.

A důvod, proč se Čeští investoři zamilovali do Španělska?

Výnos z nájemného není ten hlavní tahák, proč nejen Češi ve Španělsku nakupují. Mnozí si zde pořídí nemovitost, aby ji měli k vlastnímu užívání, a tráví zde třeba zimu. Čistě investiční potenciál má Dubaj mnohem větší. Navíc právě v destinacích, jako je Dubaj, lze investovat i s menší částkou, protože u nemovitosti, která se teprve staví, stačí na začátku výstavby uhradit pouze 20 % z ceny a do samotného předání, tedy obvykle do dvou až tří let, 50 % ceny. Když má nemovitost hodnotu 4 miliony korun, na začátku uhradíte 800 tisíc, při předání doplatíte do dvou milionů a často se děje to, že člověk při předání takovou nemovitost už opět dál prodává, ale samozřejmě za mnohem vyšší peníze, než na začátku zainvestoval.

Mohu investovat do nemovitosti, i když mám méně prostředků?

Ve světě jsou i destinace, jako je třeba Egypt nebo Severní Kypr, kde se nemovitosti prodávají od řádově 1,5 až 2 milionů korun… V České republice budou na takové úrovni již zmíněná menší města, kde se za částky řádově kolem 1 milionu korun koupit dá, třeba i garáž. To je taky specifický segment. Existují investoři, kteří si spočítají, že garáž pořídí například za 700 tisíc korun, ale pronajmou ji za 5 tisíc – kontext výnosu je opět velmi zajímavý. To jsou ale specifické nemovitosti a není jich mnoho.

Jaké chyby nejčastěji čeští investoři dělají?

První, kterou musím uvést, je, že takové akce podnikají sami, nic o tom nevědí a neobrátí se na profesionála, aby jim poradil. Vrhnou se do toho s tím, že – máme teď peníze a jdeme hledat nemovitost ve velkém městě. Načež zjistí, že v nabídce není nic k dispozici. Něco i najdou, běží se na to podívat, hodně jim toho uteče… Také nevědí, za kolik to pronajmout. Proti tomu odborníci mají k nemovitostem data. Pracujeme dnes s cenovými mapami a dokážeme říct, jaký bude mít třeba daný byt výnos, jaký se očekává potenciál růstu. Takže je dobré obrátit se na odborníka. Druhá častá chyba – když už se člověk vydá vlastní cestou, měl by si zjistit a také ověřit data týkající se dané lokality. Řada informací se dnes dá dohledat, k dispozici je množství článků a podobně. A u každé kupované nemovitosti doporučuji prověřit její stav. Pokud je nutná rekonstrukce, je fajn si spočítat, na kolik vyjde. A také přesně vědět, jaký bude výnos z nájmu včetně souvisejících poplatků. Můžete mít dva byty ve dvou vchodech ve stejném panelovém domě. A zatímco v jednom vchodě budou za stejný byt poplatky spojené s fondem oprav a dalším třeba tři tisíce korun, v druhém vchodě můžou být šest tisíc. A to zásadně ovlivní následný výnos.

Jaká je v současnosti investiční tutovka? Třeba pokud byste měl vy osobně možnost teď hned zainvestovat a říci, co by to bylo?

Standardně tvrdím, že jistota je kupovat byty v centru Prahy. Nelze tam sice očekávat zhodnocení v kontextu výnosu z nájmu, ale v každém případě bude taková nemovitost růst na ceně. Ale to je samozřejmě pro movitější investory. Český trh v současnosti nenabízí příliš mnoho solidních možností, ceny tu letí stále nahoru, takže bych se určitě podíval po zahraničí a investoval bych asi právě v Dubaji, která je příležitostí pro investory s menšími částkami, díky již zmíněným možnostem splátek, a nabízí dobré zhodnocení.