Senát schválil návrh zákona, který opět výrazně omezuje předkupní právo spoluvlastníků! Platit by měl od 1. července 2020.

V únoru prošla Sněmovnou a 18.3. schválil Senát ČR novelu občanského zákoníku, která prakticky znamená opětovné zrušení tohoto předkupního práva spoluvlastníků. Pokud legislativní proces potvrdí podpisem pan prezident, tak bude zákon účinný od 1. července 2020.

„Převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.“

Tak zní ustanovení § 1124 odstavec 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, které od počátku roku 2018 znovu vrátilo do českého právního řádu institut předkupního práva spoluvlastníků k nemovité věci jako tomu byl před účinností nového občanského zákoníku.

Uplynulo jen něco přes dva roky a vše bude opět jinak. 

Předkupní právo ve stávající podobě v praxi znamená, že spoluvlastník nemovité věci je nucen po uzavření kupní smlouvy nejprve nabídnout svůj podíl všem ostatním spoluvlastníkům, a to za stejnou cenu a podmínek, jako jsou obsaženy v kupní smlouvy. Pokud ostatní spoluvlastníci své předkupní právo neuplatní, lze uskutečnit převod dle uzavřené kupní smlouvy. Stejné podmínky platí i při bezúplatném převodu spoluvlastnického podílu – například při darování. 

Ustanovení současného § 1124 odst. 1 zní takto: „Převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.“ 

Takovéto transakce logicky provází průtahy. Aby prodávající obeslal všechny spoluvlastníky s výzvou po podpisu kupní smlouvy, jak zákon předpokládá, zájemce o koupi nemovitosti musí počkat přibližně čtyři měsíce. Zkrácení lhůty je možné v případě dohody se spoluvlastníky, aby se svého předkupního práva vzdali. To je ale velmi složité, zvláště pokud jsou spoluvlastníků desítky.

Předkupní právo tudíž může řadu potenciálních zájemců o nemovitost odradit. Zkušenosti ale říkají, že se tomu tak často neděje. Předkupní právo se totiž nejčastěji řeší u spoluvlastnických podílů například na garážových stáních. V takovýchto případech se počítá a priori s tím, že prodej bude takto realizován, a zájemci jsou s tím ztotožněni. Jde ale pochopitelně o administrativní zátěž, která prodlouží délku obchodního případu a sníží právní jistotu na straně kupujícího, protože ohledně řádnosti uplatnění výzvy k využití předkupního práva v podstatě nemůže mít úplnou jistotu.

Řada vlastníků řeší tento problém tak, že na provedení výzvy k uplatnění předkupního práva zcela rezignují.

Podle informací NEXT REALITY zhruba 15 až 20 procent transakcí bylo v roce 2019 zatíženo povinností řešit nebo zohlednit předkupní právo při zprostředkování prodeje. Pouze v jediném případě skutečně spoluvlastníci předkupního práva využili.

Znění § 1124 odst. 1, které 18.3.2020 schválil Senát, představuje návrat k pravidlu zavedenému novým občanským zákoníkem od 1. ledna 2014 (účinnému do 31.12.2017), podle kterého předkupní právo spoluvlastníků existovalo pouze v případě vzniku spoluvlastnictví dědictvím nebo jiným způsobem bez možnosti ovlivnění spoluvlastníky a trvalo pouze po dobu šesti měsíců po jeho vzniku. 

„Bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo, ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Neujednají-li si spoluvlastníci, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.“ 

Je tedy zřejmé, že takto stanovená povinnost předkupního práva se bude týkat jen velmi malého počtu spoluvlastníků a pouze po omezenou dobu. Což je, s ohledem na nepraktičnost dosud účinné právní úpravy a nejistotu, kterou mezi účastníky obchodu vznášela, jistě dobře. 

Autor: Robert Hanzl, generální ředitel NEXT REALITY