Nesplácejme hypotéku předčasně

Lidé často chtějí hypotéku splatit co možná nejdříve. Ať mají hypotéku co možná nejdříve z krku, ať nemusí bance platit úroky a nikomu nic nedluží. To ale nebývá výhodné.

Výhodnost nebo nevýhodnost si nejlépe ukážeme na následujícím příkladu:

Příklad

Pan Rýdl si vzal před pěti lety hypoteční úvěr ve výši 1 mil. Kč s dobou splatnosti 20 let. Splácel postupně hypotéku a dnes, při změně fixace, má možnost hypotéku jednorázově splatit. Aktuálně dluží bance částku cca 850 000 Kč. Banka mu nabízí sazbu 5 % p.a.

Peníze na jednorázové splacení hypotéky by pan Rýdl měl. Má hypotéku jednorázově splatit?

Důvody pro splacení vidí pan Rýdl jasně:

- zbavit se úvěru, nikomu nic nedlužit,

- nemuset platit úroky z půjčených peněz,

- splátky úvěru nebudou zatěžovat můj rozpočet,

- zbavit se zástavy a mít možnost s nemovitostí volně nakládat.

Důvody pro nesplacení (které by mu mohl vysvětlit finanční poradce):

- hypotéka je levný úvěr,

- vlastní peníze můžeme zhodnotit s vyšším ziskem, než kolik zaplatíme za půjčené peníze,

- bude pro nás výhodnější úvěr předčasně nesplácet,

- pokud budeme chtít s nemovitostí volně nakládat, můžeme hypotéku kdykoli (v době končící fixace) splatit.

Důvody pro předčasné nesplacení hypotečního úvěru jsou podobné jako v předchozím článku, kde jsme rozebírali možnost použít vlastní peníze na investici do nemovitostí a použití hypotečního úvěru a investici do portfolia.

Rozhodování opět stojí na tom, jestli naše investované peníze vydělají více, než kolik zaplatíme za hypoteční úvěr. (Kolik zaplatíme budeme měřit efektivním úrokem.)

Efektivní úrok hypotéky z našeho příkladu je 3,8 %. (Při poplatku 150 Kč měsíčně a při daňovém pásmu 32 %.)

Jestli námi investované peníze vydělají více, je lepší investovat a nechat běžet hypotéku. Pokud ne, je lepší hypotéku splatit. Efektivní úrok u tohoto příkladu (pana Rýdla) je vyšší než efektivní úrok hypotéky pana Škvařila (předchozí příklad). Je tomu proto, že jsme počítali s vyšší úrokovou sazbou, kterou banka navrhla. Banky stávajícím klientům nabízejí vyšší úrokové sazby, než jaké se nabízejí novým klientům. Proto počítáme s úrokem hypotéky 5 %.

KDY HYPOTÉKU SPLATIT

Přece jen jsou důvody, kdy hypotéku (případně i úvěr ze stavebního spoření) splatit.

- Když dlužíme malou částku a do konce doby splatnosti zbývá málo času.

Když např. dlužíme hypoteční bance jenom 200 000 Kč a zbývá nám posledních 5 let splácení úvěru. V tomto případě tvoří výše poplatku významnou část nákladů na splácení úvěru.

Úroková sazba sice může být nízká, ale úvěr přesto není levný. Při sazbě 5 % ročně, zaplatíme na úrocích za jeden měsíc cca 800 Kč, přitom na poplatku zaplatíme měsíčně 150 Kč. Vliv poplatku je již dost výrazný. Poplatek zvyšuje efektivní úrok o 1,6 procentního bodu.

Podobné doporučení platí pro úvěry ze stavebního spoření, kde zbývá splatit posledních pár desítek tisíc korun. Pokud dlužíme např. 40 000 Kč, je ročně placený úrok 2400 Kč. K tomu musíme přičíst poplatek 300 Kč. Ten nám zdraží úvěr cca o 1,3 procentního bodu.

- Když do konce doby splatnosti zbývá málo času, musíme postavit investiční portfolio konzervativněji. Klesá nám tak šance na vyšší zhodnocení. Máme tak menší šanci na to, že bychom vydělali více, než kolik zaplatíme za úvěr.

- Dalším důvodem pro předčasné splacení úvěru je uvolnění zástavy. Pokud potřebujeme byt např. prodat a stěhovat se do většího, je lepší mít závazky vypořádané.

ZÁVĚR

Je dobré využívat levných úvěrů a vlastní peníze investovat s vyšším výnosem. Proto se většinou finančně nevyplácí předčasně splácet hypoteční úvěry a úvěry ze stavebního spoření. Pro správné rozhodnutí je potřeba zjistit, jestli je daný úvěr levný nebo drahý - zohlednit úroky, poplatky a daňovou úsporu.