Když vyprší fixace, vyplatí se přejít ke konkurenci

Mnoha lidem se již stala tato situace: před pěti lety si na hypotéku koupili byt, nebo díky ní dostavěli dům. A pak banka zašle dopis s návrhem nové úrokové sazby pro následující fixační období. Ta se vám nějak nezdá, neodpovídá výši, kterou banka prezentuje v reklamách.

Konec fixace je ojedinělým obdobím, kdy lze s hypotékou něco podniknout. Jindy o tom nemá smysl uvažovat vzhledem k vysokým sankčním poplatkům.

Nejvíce by vás měla zajímat možnost splatit část půjčky nebo celou její výši. A to i v případě, že nemáte žádné vlastní úspory. Pro každého je tu totiž možnost využít konsolidace nebo refinancování pomocí hypotéky od konkurenční banky.

1. Připravte se na smlouvání

Vaše banka vás na konec fixace včas upozorní dopisem, ve kterém sama nabídne sazbu pro následující fixační období. Je to první návrh, o kterém lze smlouvat. Promluvte si o tom s osobním bankéřem. Informace, kterou potřebujete, je výše doposud nesplacené jistiny.

2. Pozor na dvojí metr

Některé banky deklarují, že sazby stávajícím klientům při konci fixační doby nezvyšují a dávají jim stejné úroky jako novým klientům. Jestli je to pravda nebo klamavá reklama, poznáte snadno: v dopise máte navrhovanou sazbu a neměla by se lišit od sazby, kterou banka navrhuje "nováčkům".

3. Když ptáčka lapají...

Porovnáte-li nabídku pro vás a nové klienty, bude rozdíl zhruba kolem jednoho procenta ve váš neprospěch. A čím větší, tím se spíš vyplatí poohlédnout se u konkurence. Nenechte se ale zlákat tím, že nová sazba je nižší než ta, kterou jste dosud platili. Nehraje roli, že před pěti lety jste si dojednali úrok sedm procent. Dnes se lze dostat i pod pět procent.

4. Co nabízí konkurence?

I když vašemu bankéři nebo vaší bankéřce prokážete dvojí metr a zvýhodňování nových klientů, stejně se na nižší sazbu pro nové klienty těžko dostanete. Ovšem když přejdete ke konkurenci, tam budete nový klient se všemi výhodami.V některých případech lze díky přestupu ke konkurenci ušetřit desítky tisíc korun. Proto dalším krokem je najít lepší nabídku. K "rozkoukání se" poslouží internet, ale informace získáte i přímo na pobočce nebo na infolince.

5. Sazba není vše, co platíte

Předpokládejme, že známe tu správnou banku s nejnižší sazbou. Poskytnou ji ale i vám? Často se veřejně prezentují tzv. "sazby od", určené jen velmi bonitním klientům. Proto je třeba se přímo osobního bankéře nebo hypotečního specialisty zeptat, jakou sazbu na úvěr, kterým zaplatíte celou zbylou jistinu, jsou s to poskytnout konkrétně vám. Zjistěte i měsíční anuitní splátku a poplatek za vedení hypotečního účtu. Musím si zároveň založit u dané banky běžný osobní účet? Kolik budou činit veškeré měsíční platby, které budete do banky posílat? Nezapomeňte, že nová hypotéka musí být o pět let kratší než ta původní, aby srovnání bylo korektní - když původní byla na 20 let, nová musí být již jen na 15 let apod.

6. Sleva není zadarmo

Dejme tomu, že starou hypotéku splatíme novou. Úroková sazba může být nižší, ale rozhodující jsou vstupní poplatky u nové banky. Kolik činí poplatek za zpracování této nové hypotéky? Bývá to mezi 0,4 a 1 procentem z objemu půjčky. Důležitou položkou je i nový odhad tržní ceny nemovitosti, který nová banka bude chtít.

7. Dilema

Buď zůstanete bez starostí u své banky, ale úrok může být vyšší. Nebo půjdete tam, kde vám hypotéku refinancují za nižší úrokovou sazbu. To znamená víc papírování a vstupní poplatky za vyřízení.

8. Stojí to za to?

Představu získáte, když rozpočítáte vstupní poplatky u nové banky na dobu trvání úvěru a připočítáte je k anuitní splátce nové hypotéky. U pětileté fixace to znamená vydělit vstupní poplatky 60 (měsíce v 5 letech) a výsledek přičíst k splátce nové hypotéky včetně vedení hypotéčního účtu (bývá 100 až 150 korun), případně vyžadovaného běžného účtu. Když si takto porovnáte celé splátky a nikoli jen samotné úrokové sazby, lépe posoudíte, jestli změna stojí za to.

9. Využijte akčních nabídek

Čas od času banky poskytují speciální slevu na poplatku za zpracování, odhad. Pak vás refinancování a přestup ke konkurenci vyjdou výhodněji.

10. Větší úvěr? Víc počítejte

U většího úvěru se vyplatí víc počítat a vyjednávat. Jde o víc peněz, takže bankéři jsou ochotnější. Vstupní poplatky za zpracování mívají horní strop, takže přestávají hrát roli.

Závěrem je třeba upozornit na jednu obecnou chybu v uvažování. Úrokovou sazbu nezískáváte na celý zbytek hypotéky, ale jen na dalších pět let. Spoléhat na to, že sazba "vydrží" až do poslední splátky, je ekonomicky nereálné, ačkoliv většina modelů takto počítá. Takže vás za pět let čeká další rozhodování.