Byt jako dobrá investice?

Tento příspěvek by chtěl dát odpověď na dvě základní otázky: 1. jaký výnos je možné za dnešních cen od investice do bytu očekávat; 2. jak se tento výnos změní při růstu úrokových sazeb, změnách nájemného a započítání všech nákladů spojených s pronajímáním bytu. Každý čtenář nechť si pak sám zodpoví otázku, zda je tento (skutečný čistý) výnos pro něj dostatečně atraktivní na to, aby realitní investici sám podstoupil.

Několik základních faktů

S růstem zahraničních investic, vstupem České republiky do Evropské unie a rostoucí ekonomikou přišel zákonitě i růst životní úrovně, který se (mimo jiné) projevil i zvýšenou poptávkou po lepším bydlení. Tato poptávka byla zčásti vedena motivací zkvalitnit si úroveň bydlení a zčásti snahou vydělat na očekávaném sbližování cen bydlení v ČR a EU (tj. na růstu českých cen bydlení na evropskou úroveň). Snahu „svézt se na růstové realitní vlně“ navíc postupně podpořilo několik vzájemně se doplňujících faktorů: 1. na počátku relativně nízké ceny bydlení v ČR ve srovnání s Evropou 2. růst životní úrovně v ČR, 3. téměř 8 let trvající růst světových realitních trhů (se kterými se české ceny především srovnávají) a 4. dramatický pokles českých úrokových sazeb (a tedy i nákladů na hypotéku) za posledních 8 let.

Investování s vypůjčenými penězi

Právě posledně zmiňovaný faktor nízkých úrokových sazeb v současnosti nejvíce napomáhá živit poptávku po bydlení (ať už skutečnou, nebo spekulativní). Se zlevněním úrokových nákladů totiž dosáhne na hypotéku stále více lidí a více lidí je zároveň schopno půjčovat si větší objemy peněz než v minulosti. Pokud navíc ceny realit stále stoupají, je touha vydělat na půjčených penězích stále silnější. Úvaha investora je přitom následující: „za nízké hypoteční sazby si půjčím na nákup bytu, ten poté pronajmu tak, aby mi vydělal na hypoteční náklady a sám budu inkasovat zisk spojený s růstem ceny bytu“. Je tato úvaha správná? Je, ale jen za těchto předpokladů:
a. trvale rostoucího realitního trhu (cen bytů),
b. udržení současných cen nájemného (u spekulativně nakoupených a pronajímaných bytů) 
c. za předpokladu nepříliš rostoucích úrocích z hypotéky.
Protože trvalý růst cen bytů je faktor poměrně nejistý a závisí především na atraktivitě té které lokality, pojďme se podívat, jaký skutečný čistý výnos dnes investor inkasuje, pokud si na byt půjčí a pronajímá ho.

Příklad bytu v Praze 80 m2 - výnosy a náklady

Výše uvedenou úvahu investora vystihuje následující tabulka:

Kupní cena (80 m2 za 45 tis. Kč/m2)	3 600 000
Nájemné/měsíc	15 000
Roční výnos z nájemného (12 x 15 tis. Kč)	180 000
Roční výnos v % (180 tis./3,6 mil.)	5 % p.a.
Roční náklad hypotéky	4,5 % p.a.
Zisk investora (bez uvažování růstu ceny bytu)	0,5 % p.a.

 

Jak už je patrné z tabulky, závisí výnos investora na dvou klíčových faktorech, které nedokáže ovlivnit: 1. výši nájemného (určuje ji trh a s rostoucím počtem bytů nově kupovaných určených jen na pronajímání se cena nájemného dostává více a více pod tlak) a 2. výši úroků z hypotéky (v současné době jsou úroky v ČR na svém historickém minimu). Třetím (a často opomíjeným) faktorem, který snižuje celkový výnos z investice do bytu jsou tzv. vedlejší náklady spojené s jeho pronajímáním.

Stagnace či dokonce pokles cen nájemného

Zatímco ceny bytů rok od roku raketově stoupají, tržní nájemné v podstatě stagnuje a v některých málo atraktivních lokalitách dokonce mírně klesá. Hlavním „viníkem“ je přitom nízká úroveň úroků z hypoték, ze kterých se odvozují měsíční hypoteční splátky. Proč? Ve chvíli kdy je měsíční splátka hypotéky stejná či dokonce nižší než tržní nájem, preferuje zájemce o bydlení cestu nákupu bytu před jeho pronájmem. Dalšími důvody stagnace nájemného je jeho finanční dosažitelnost (či spíše nedosažitelnost) pro většinu české populace: současných 12-15 tis. (u běžné výstavby) totiž reprezentuje více než polovinu průměrné mzdy v ČR. Nájem v této výši si může dovolit zaplatit jen velmi úzká skupina českých občanů, případně zahraniční zájemci. Pokud k výše uvedenému výčtu připočteme ještě postupné zvyšování počtu bytů (z důvodu nové výstavby či vlivem zvyšování regulovaného nájemného) a místní kulturní návyky (vlastnit nemovitost je jistější a lepší než si ji pronajímat) není stagnace nájemních cen zase až tak překvapivá.

Zvýšení hypotečních úroků

Protože jsou dnes české úrokové sazby na svém minimu a ekonomika roste téměř dvojnásobně rychleji než inflace, je rozumné předpokládat, že pohyb sazeb půjde směrem nahoru a nevyhne se ani hypotečním úvěrům. Růst sice nebude nijak dramatický, ale ten, kdo má dlouhodobou půjčku (hypotéku), by si měl být (předem) velmi dobře vědom jak moc hluboko bude muset sáhnout do své kapsy, pokud se mu úroky z hypotéky zvýší. Lze předpokládat, že růst sazeb nebude v budoucnu vyšší než 1%. I toto však reprezentuje např. u 20leté hypotéky z našeho příkladu (3,6 mil. Kč) zvýšení měsíční splátky o 2 tis. Kč.

Vedlejší náklady spojené s pronajímáním bytu

Mnoho majitelů bytů nezahrnuje do svého zisku z pronájmu řadu „drobných“ nákladů, které však v součtu významně změní celkový čistý výnos z pronajímání bytu. Rovněž přeceňují délku pronájmu - ta se podle zkušeností z trhu pohybuje na úrovni 11 měsíců. Pronajímaný byt tak má v průměru každý rok jiného nájemce a pronajímatel musí každý rok žádat realitní kancelář o zprostředkování nového „platiče“. Hlavní vedlejší náklady jsou:

Typ nákladu	Náklady/rok	Náklady/měsíc
Fond oprav, daně, pojištění, správa domu (1,9 tis. Kč/měs.)	22 800	1 900
Provize RK za zprostředkování nájemce	17 850	1 488
Úklid bytu po vystěhovaném nájemníkovi (1x ročně)	15 000	1 250
Vedlejší náklady v Kč celkem	55 650	4 638

Zdroj: RK Gavlas

Jak je patrné z následující tabulky, vedlejší náklady tak sníží celkový roční výnos z investice do bytu o 1%. Tím se dostane čistý výnos z pronájmu pod úroveň nákladů z běžné hypotéky (3,4% vs. 4,5% p.a.):

Kupní cena (80 m2 za 45 tis. Kč/m2)	3 600 000
Čisté nájemné/měsíc (15 tis. - 4,6 tis.**)	10 363
Roční čistý výnos z nájemného (12 x 10,4 tis. Kč)	124 350
Roční čistý výnos v % (180 tis./3,6 mil.)	3,4 % p.a.
Roční náklad hypotéky	4,5 % p.a.
Čistý zisk pro investora*	-1,1 % p.a.

* bez uvažování růstu ceny bytu
**vedlejší průměrné měsíční náklady pronajímání bytu

 

Je tedy vkládání půjčených peněz do bytu výhodnou investicí?

Jak jsme si ukázali na propočtech, skutečný čistý zisk z nájemného nepokryje u běžného bytu zcela jeho hypoteční náklady. Pokud budou ceny nájemného stagnovat a hypoteční náklady do budoucna stoupnou (s velkou pravděpodobností), je jedinou šancí jak vydělat na půjčených penězích sázka na další růst tržní ceny bytu. Je to reálné? Je, ale za dnešní hladiny cen bytů už není možné očekávat růst cen paušálně u všech bytů a lokalit. Rozhodovat tak bude stále více atraktivnost lokality, ve které se byt nachází (dobrá adresa, výhodná dopravní obslužnost, blízkost požadovaných služeb, jedinečnost lokality atd.) . Není cílem zde rozebírat aktuální ceny bytů na realitním trhu, ale spíše dát vodítko, co vše by měl investor předem zvážit, než se vydá cestou spekulativního pronájmu bytu koupeného na dluh.